Аренда коммерческой недвижимости Запорожья

Какие проблемы возникают у предпринимателя, желающего арендовать площадь коммерческой недвижимости? Какие ошибки он может допустить и как их легче всего избежать?

Коммерческая недвижимость делится на разные виды. Предприниматель может арендовать складские помещения, земельные участки, производственные площади (цеха), офисы и так далее. В данной статье мы рассмотрим тот случай, когда предприятие арендует помещение под офис.

На все возникшие вопросы нам ответил менеджер агентства недвижимости «Ялта–Сити Запорожье» Ситало Юрий Михайлович.

«В моей практике были самые разнообразные случаи. Все основные ошибки я предлагаю рассмотреть на действительных примерах», – предложил Юрий Ситало.

После того, как предприниматель решил арендовать офис, перед ним возникает первый важный вопрос: как сэкономить на аренде? При этом арендуемое помещение должно отвечать ряду требований, которые мы перечислим ниже. Большинство бизнесменов пытаются найти помещение самостоятельно, чтобы не оплачивать услуги посредников. И это может стать главной ошибкой. Предприниматель тратит на поиск помещения единственный невосполнимый ресурс – своё время. Не желая переплачивать, будущий арендатор начинает обрабатывать информацию из различных источников – объявления в газетах, интернете, поиск через знакомых, даже объявления на зданиях и заборах. Найти приемлемый вариант помещения по приемлемой цене в такой ситуации крайне сложно. Во-первых, эти объявления не редко являются устаревшими. Пример: на улице Сталеваров есть помещение, на котором вывеска «сдаётся в аренду» находится более пяти лет. Это помещение пустует, а указанный на вывеске телефон не отвечает. Кроме того, помещение уже может быть занято другой фирмой, либо приспособлено под иные нужды владельца (в нём могут организовать склад, например). Во-вторых, арендодатель, видя человека «с улицы» сразу называет завышенную цену и очень неохотно её снижает. Пример: помещение на проспекте Ленина, арендодатель запросил у предпринимателя 240 гривен за квадратный метр. Клиент отказался. Но, когда те же люди связались с арендодателем через нашу фирму, цена аренды снизилась до 180-ти гривен за кв. м. И, в-третьих, очень легко стать жертвой аферистов. Если вам предлагают приемлемое во всех отношениях помещение, и при этом намекают на возможность не заключать договор со строго оговоренной арендной ставкой и обязательствами обеих сторон – практически наверняка вас хотят обмануть. Тут, как говорится, будьте бдительны! Кстати, любое предприятие посредник имеет постоянно обновляемую базу данных по арендодателям. В этой базе указаны характеристики помещений, их техническое состояние и комплект документов. Такая база исключает возникновение «сюрпризов» – информация об арендодателях проверяется и посредник несет ответственность за точность всех данных.

Следующий важный момент, это техническое состояние арендуемого помещения. Если оно находится в здании старой постройки, практически наверняка будут проблемы с коммуникациями. Необходимо обратить внимание на качество водопроводных труб, электропроводки, вентиляции. Пример: в недавно построенном бизнес-центре на площади Фестивальной («Эко-Тауэр») эти показатели соответствуют классу «А». Там все коммуникации (проводка, вентиляция, отопление и т. д.) рассчитаны на максимальное количество рабочих мест, что подразумевает под собой максимальный комфорт. Если арендуется под офис недвижимость, которая раньше была жилой (квартира многоэтажного дома – самый популярный вариант аренды офисов в нашем городе), то все коммуникации приходится проверять особо тщательно. К примеру, старая проводка не рассчитана на современные нормы потребления. Кроме того, должны соблюдаться нормы при перепланировке помещения. Отсутствие секции в несущей стене негативно сказывается на состоянии здания.

О проблемах, связанных с расположением помещения можно говорить вечно. Но самая значимая из них – парковка. В нашем городе, особенно в центре, катастрофически не хватает удобных парковочных мест. В большинстве случаев эту проблему решить нельзя и приходится искать другой вариант расположения будущего офиса.

Ещё одна распространённая проблема – интерьер арендуемого офиса. Как правило, предпринимателю приходится проводить в арендуемом помещении косметический ремонт. Пример: в одном помещении на проспекте Ленина раньше находился зал игровых автоматов. Стены и пол были коричневого цвета. Кроме того рассчитано всё было на публику, которая будет мусорить и курить внутри помещения. Новым арендаторам пришлось перекрашивать стены, менять пол и освещение. В данном случае возникает вопрос: кто должен оплатить ремонт – арендующий или хозяин? В возникшей ситуации провести работы за счёт одной стороны выходит слишком дорого. Поэтому стороны договариваются разделить стоимость ремонта на две части, либо хозяин помещения идёт на уступки по оплате аренды. В контракт вносится пункт, по которому предприниматель, арендующий помещение, получает процентную скидку в оплате аренды на время ремонтных работ. Уточним, что указывать в договоре такие моменты как сроки и стоимость работ, нужно обязательно.

И последней распространённой ошибкой является указание в договоре об аренде помещения изменяемой суммы арендной платы. Очень часто владелец помещения хочет перестраховаться и оставляет за собой право изменить сумму оплаты. Это связано с нестабильным рынком недвижимости в Украине. Такой подход в корне неверен. Обе стороны должны нести равную ответственность и разделить риски. Ведь рыночная арендная плата может не только расти, но и падать. Поэтому в договоре должна быть оговорена твёрдая ставка сроком, по крайней мере, на год.

В заключение разговора хотелось бы отметить: если вы впервые столкнулись с необходимостью аренды помещения – обратитесь к специалистам. В нашем городе стоимость услуг посредников, как правило, невысока. В большинстве других городов фирмы посредники требуют за свои услуги до 100% стоимости первого месяца аренды. У нас средняя ставка  – 50%. За относительно небольшую сумму вы сможете сэкономить самый дорогой ресурс – своё время. Кроме того вы получите полезный опыт и будете застрахованы от ошибок.

Источник: Виктор Стадник, vira.zp.ua